? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?潘石屹為何離場(chǎng)？SOHO中國(guó)終止與黑石集團(tuán)私有化談判

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2020-8-14? ?青野鴻蒙

2020-08-13 來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng)

潘石屹這一次不打算賣(mài)了？13日晚間，SOHO中國(guó)發(fā)布公告，宣布終止早前要約私有化事項(xiàng)。

SOHO中國(guó)公告稱(chēng)，董事會(huì)謹(jǐn)此告知公司股東及潛在投資者，公司與投資者就2020年3月11日公告中提及的潛在交易所進(jìn)行的討論已終止，迄今并未致使就潛在交易的條款達(dá)成共識(shí)。

“截至公告日，SOHO中國(guó)與任何第三方并未就潛在交易訂立任何正式或具法律約束力的協(xié)議?！鄙鲜龉娣Q(chēng)。

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據(jù)了解，早在今年3月10日，便有市場(chǎng)傳言稱(chēng)，美國(guó)私人股權(quán)投資公司黑石集團(tuán)提出以每股6港元的價(jià)格私有化SOHO中國(guó)，交易價(jià)值40億美元——這一報(bào)價(jià)較SOHO中國(guó)3月9日收盤(pán)2.98元/股高出一倍。

面對(duì)“潘石屹跑路”“私有化傳聞”等消息，SOHO中國(guó)在3月13日發(fā)公告回應(yīng)稱(chēng)，公司在與海外金融投資者洽談，以探討進(jìn)行戰(zhàn)略合作的可能性，其可能導(dǎo)致也可能不會(huì)導(dǎo)致就公司股份作出全面要約。目前，尚未就是否進(jìn)行潛在交易作出決定，且并未與任何一方訂立實(shí)施潛在交易的正式協(xié)議。無(wú)論如何，公司無(wú)法肯定任何此類(lèi)洽談將導(dǎo)致對(duì)股份作出全面要約。

SOHO中國(guó)終止與黑石集團(tuán)的私有化事項(xiàng)仍有跡可循。

據(jù)澎湃新聞報(bào)道，今年5月4日，據(jù)彭博社援引知情人士的話(huà)，由于新冠肺炎疫情影響導(dǎo)致公司前景充滿(mǎn)不確定性，黑石集團(tuán)關(guān)于SOHO中國(guó)私有化的洽談陷入停滯狀態(tài)。

該知情人士透露，黑石集團(tuán)有關(guān)私有化SOHO中國(guó)的談判還處于初期階段，一旦情況穩(wěn)定之后可能會(huì)在之后重新啟動(dòng)談判。此外，由于最近債券市場(chǎng)的動(dòng)蕩引發(fā)了人們對(duì)融資的擔(dān)憂(yōu)，這也是黑石集團(tuán)與SOHO中國(guó)談判的阻礙之一。

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公開(kāi)資料顯示，SOHO中國(guó)成立于1995年，由SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹和其妻子張欣(首席執(zhí)行官)聯(lián)手創(chuàng)建。公司在北京和上海城市中心開(kāi)發(fā)和持有高檔商業(yè)地產(chǎn)。目前，SOHO中國(guó)已成為北京、上海最大的辦公樓開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)總量達(dá)500萬(wàn)平方米。2007年10月8日，SOHO中國(guó)在香港聯(lián)交所上市。

此次私有化之所以能引起軒然大波，與SOHO中國(guó)近年來(lái)頻頻“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”不無(wú)關(guān)系。

相關(guān)報(bào)道顯示——

2014年，潘石屹以82.8億元出售上海的SOHO海倫廣場(chǎng)、SOHO靜安廣場(chǎng)以及凌空SOHO部分物業(yè)；

2015年，以84.93億元出售所持上海外灘國(guó)際金融中心8-1地塊50%股權(quán)；

2016年，以32.2億元出售上海的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)；

2017年，以85.8億元出售上海虹口SOHO以及凌空SOHO剩余物業(yè)面。

其他資產(chǎn)也遭到出售，如2019年9月30日，SOHO中國(guó)以7.61億元的價(jià)格出售了九個(gè)SOHO項(xiàng)目旗下的2583個(gè)地下停車(chē)位。有媒體統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，短短五年時(shí)間，SOHO中國(guó)累計(jì)出售資產(chǎn)套現(xiàn)約293.41億元。

2018年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，潘石屹曾明確表示未來(lái)不再出售資產(chǎn)，但曾經(jīng)以持有型物業(yè)著稱(chēng)的SOHO中國(guó)，這個(gè)時(shí)候只剩下最核心的八大資產(chǎn)——北京的望京SOHO、光華路SOHO 2期、前門(mén)大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、古北SOHO和SOHO天山廣場(chǎng)。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，SOHO中國(guó)過(guò)去拋售部分物業(yè)的做法比較多，但是都是單一資產(chǎn)的拋售，現(xiàn)在如果以公司的名義進(jìn)行拋售或私有化，說(shuō)明其資產(chǎn)處置的決心，通過(guò)私有化可以為其創(chuàng)始人帶來(lái)大規(guī)?，F(xiàn)金流。近期的全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩可能會(huì)對(duì)其洽談動(dòng)作有干擾，雙方在交易方面還面臨著很多不確定性。

亦有分析認(rèn)為，在上一輪核心資產(chǎn)出售前，SOHO中國(guó)的營(yíng)收規(guī)?；统霈F(xiàn)了大幅下降，從100億級(jí)降到10億級(jí)。當(dāng)時(shí)主要由于北京的散售辦公型物業(yè)不再被允許，而SOHO中國(guó)此前的營(yíng)收高峰正依賴(lài)于散售。而在核心資產(chǎn)出售的窗口期過(guò)后，依賴(lài)于非經(jīng)常性損益實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的凈利潤(rùn)也無(wú)法維持。

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事實(shí)上，潘石屹此前曾多次表態(tài)，對(duì)租金回報(bào)率感到不滿(mǎn)，“中國(guó)租金回報(bào)率我都不好意思說(shuō)?！彼€表示，“目前國(guó)內(nèi)的租金回報(bào)率偏低，按照正常的市場(chǎng)規(guī)律，租金回報(bào)率在銀行貸款利息上加1%-2%比較正常。”

SOHO中國(guó)2019年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約18.47億元，同比增長(zhǎng)約11%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)13.2億元，同比下滑約31.9%；全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)租金收入18.33億元，同比增長(zhǎng)約5.6%。

截至13日收盤(pán)，SOHO中國(guó)報(bào)2.82港元/股，跌幅2.42%。

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SOHO中國(guó)變局，潘石屹為何離場(chǎng)？

2020-03-21 來(lái)源：中國(guó)新聞周刊

曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限

1963年出生于甘肅天水的潘石屹已過(guò)知天命的年紀(jì)，風(fēng)雨半生，他與“房子”也糾纏了三十多年。1987年潘石屹放棄了已經(jīng)捧在手里的“鐵飯碗”在深圳和海南開(kāi)始了他的房地產(chǎn)生涯。

1990年，意氣風(fēng)發(fā)的潘石屹同馮侖、王功權(quán)、張民耕在海南省合伙成立了海南農(nóng)業(yè)高科技聯(lián)合開(kāi)發(fā)總公司，1991年8月，海南農(nóng)業(yè)高科技聯(lián)合開(kāi)發(fā)總公司正式更名為萬(wàn)通公司，潘石屹通過(guò)萬(wàn)通公司高息借貸1000多萬(wàn)元炒房地產(chǎn)，在海南省第二波經(jīng)濟(jì)熱潮中半年多賺取一千多萬(wàn)元。海南，是潘石屹挖到第一桶金的地方。

此后，潘石屹轉(zhuǎn)戰(zhàn)北上廣等一線(xiàn)城市。

1992年，潘石屹與合作人共同創(chuàng)建了北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司，在北京開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。同年，萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)在北京阜成門(mén)開(kāi)盤(pán)。1995年，潘石屹與妻子張欣共同創(chuàng)立了SOHO中國(guó)有限公司。

SOHO中國(guó)正式登上了房地行業(yè)產(chǎn)的舞臺(tái)。乘東風(fēng)，SOHO中國(guó)發(fā)展壯大， SOHO現(xiàn)代城、博鰲藍(lán)色海岸、望京SOHO、外灘SOHO等多個(gè)項(xiàng)目快速落地，一時(shí)間風(fēng)頭無(wú)兩。

2004年，SOHO中國(guó)漸有起色。準(zhǔn)備在商業(yè)地產(chǎn)鋪開(kāi)戰(zhàn)局的潘石屹首次嘗試赴港上市但是鎩羽而歸，資本市首次登陸的挫敗讓潘石屹意識(shí)到得到資本認(rèn)可的必要性，2007年10月8日SOHO中國(guó)在香港聯(lián)交所主板成功上市，初次融資19億美元，成為當(dāng)年最大的亞洲地產(chǎn)IPO。上市次年，2008年7月三里屯SOHO開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日銷(xiāo)售額達(dá)41億元，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)的單日成交紀(jì)錄。

2010年，SOHO中國(guó)營(yíng)收184億元，達(dá)到SOHO中國(guó)營(yíng)收的頂峰。

2012年，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收153.05億元，同比上漲約169%；凈利潤(rùn)為106億元，同比增長(zhǎng)22%。2015年至2017年，SOHO中國(guó)分別向股東分紅了36.19億元、27.87億元和47.94億元，這三年間SOHO中國(guó)的合計(jì)分紅總額高達(dá)112億元。

同花順iFinD統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年至2018年間，SOHO中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)的歸屬股東凈利潤(rùn)為420.99億元。SOHO中國(guó)像一頭“奶?！币粯幼甜B(yǎng)著潘石屹。

據(jù)《證券時(shí)報(bào)》統(tǒng)計(jì)，2006年至今，SOHO中國(guó)累計(jì)實(shí)施分紅12次，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)442.58億元，累計(jì)現(xiàn)金分紅達(dá)到207.78億元，分紅率為46.95%。據(jù)同花順iFinD統(tǒng)計(jì)，SOHO中國(guó)自2007年上市至今的12年間，累計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)444.64億元（不包括尚未發(fā)布年報(bào)的2019年），同時(shí)累計(jì)向全體股東現(xiàn)金分紅199.15億元，分紅比例達(dá)到44.79%——潘石屹、張欣夫婦作為SOHO中國(guó)持股比例高達(dá)63.93%的實(shí)際控制人，13年間共從中拿走了127.32億元的分紅派息。

走到高光時(shí)刻的SOHO中國(guó)盛極轉(zhuǎn)衰。到了2019年上半年，SOHO中國(guó)的營(yíng)收約8.89億元，凈利潤(rùn)為5.65億元，同比下降48.36%。

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清倉(cāng)的背后

業(yè)內(nèi)人稱(chēng)，SOHO中國(guó)的資產(chǎn)變賣(mài)造成了它現(xiàn)在的營(yíng)收疲態(tài)。

浸淫資本市場(chǎng)12年的SOHO中國(guó)，有6年的時(shí)間是在變賣(mài)資產(chǎn)，從2014年開(kāi)始，潘石屹幾乎每年都出售部分資產(chǎn)，累計(jì)套現(xiàn)約293億元。

2014年初，SOHO中國(guó)作價(jià)52.3億元向金融街出售了海倫廣場(chǎng)、靜安廣場(chǎng)兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目；2014年9月，SOHO中國(guó)向攜程控股出售凌空SOHO約10萬(wàn)平方米物業(yè)，作價(jià)30.5億元；

2015年SOHO中國(guó)向復(fù)星集團(tuán)出售其所持上海外灘國(guó)際金融中心8-1地塊50％的權(quán)益；

2016年SOHO中國(guó)以32.2億元的對(duì)價(jià)，將位于上海的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)出售給國(guó)華人壽；

2017年，SOHO中國(guó)以85.8億元，相繼賣(mài)了位于上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物業(yè)。

時(shí)至2019年，SOHO中國(guó)“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”的節(jié)奏出奇著急。

2019年SOHO中國(guó)宣布78億出售北京、上海的13個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目，其中包括北京望京SOHO、銀河SOHO以及建外SOHO，上海SOHO東海廣場(chǎng)、SOHO中山廣場(chǎng)的部分物業(yè)；同時(shí)9月SOHO中國(guó)宣布以7.61億元的價(jià)格出售位于北京的9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目共計(jì)2583個(gè)地下停車(chē)位組成的資產(chǎn)包。

2019年10月底，香港萬(wàn)得通訊社曾曝出SOHO中國(guó)正考慮以80億美元出售中國(guó)的辦公大樓權(quán)益，而買(mǎi)家正是黑石集團(tuán)聯(lián)合GIC（新加坡政府投資公司 ）組成的買(mǎi)方團(tuán)，所售資產(chǎn)包括光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及上海SOHO復(fù)興廣場(chǎng)等八處SOHO核心資產(chǎn)。

SOHO中國(guó)在當(dāng)年10月30日晚間當(dāng)即公告否認(rèn)了這則消息。消息雖說(shuō)空穴來(lái)風(fēng)，但是SOHO中國(guó)的股價(jià)大漲27.07%卻是事實(shí)。

據(jù)3月10日路透社消息，黑石再次鋪開(kāi)對(duì)SOHO中國(guó)私有化的計(jì)劃需要付出大約87億美金的代價(jià)。本次交易，黑石除了要出40億美元的私有化資金外，還將接手SOHO中國(guó)大約47億美元的債務(wù)。若談判成功，SOHO中國(guó)將易主黑石，潘石屹夫婦退出SOHO中國(guó)舞臺(tái)。

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潘石屹為何執(zhí)意要離場(chǎng)？

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國(guó)新聞周刊，從時(shí)間上看，去年下半年SOHO中國(guó)就有拋售項(xiàng)目一說(shuō)，當(dāng)時(shí)更多的猜測(cè)聚焦在于兩點(diǎn)，即提前變現(xiàn)或布局海外市場(chǎng)。

他分析，從目前來(lái)看，變現(xiàn)的可能性更大，通過(guò)私有化也為SOHO中國(guó)創(chuàng)始人等帶來(lái)了規(guī)模較大的現(xiàn)金流，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境下，類(lèi)似現(xiàn)金流的充裕自然也是很關(guān)鍵的。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，近些年，潘石屹對(duì)房地產(chǎn)有些看空，所以他很多資產(chǎn)都賣(mài)掉了。作為企業(yè)家來(lái)說(shuō)，做生意的邏輯非常簡(jiǎn)單，低買(mǎi)高賣(mài)，這一個(gè)生意結(jié)束了，拿到錢(qián)之后去尋找下一個(gè)賺錢(qián)的目標(biāo)，不排除他投資海外的可能性。

實(shí)際上，從2011開(kāi)始，潘石屹夫婦就開(kāi)始在海外布局房地產(chǎn)。先是斥資7億美元買(mǎi)下紐約曼哈頓廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長(zhǎng)途巴士站辦公大樓，后又花費(fèi)6億美元收購(gòu)曼哈頓公園大道廣場(chǎng)的49%股權(quán)，接著耗資7億美元聯(lián)合巴西財(cái)團(tuán)收購(gòu)美國(guó)通用汽車(chē)大廈40%的股權(quán)。

天眼查顯示，從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹陸續(xù)注冊(cè)了7家公司，且公司股東均為注冊(cè)在境外或港澳臺(tái)地區(qū)的公司，注冊(cè)資本從150萬(wàn)元至2億元不等。

從其個(gè)人角度來(lái)說(shuō)，潘石屹確實(shí)曾不止一次感慨生意難做。

在2019年11月28日其對(duì)外公開(kāi)表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金回報(bào)率水平偏低，美國(guó)辦公樓租金回報(bào)率接近4%，紐約甚至達(dá)到5%~6%。潘石屹坦言“中國(guó)租金回報(bào)率我都不好意思說(shuō)”。

SOHO中國(guó)即將易主黑石的消息也引發(fā)業(yè)內(nèi)和輿論的關(guān)注。

就在潘石屹鐘愛(ài)的望京SOHO里面，一位小業(yè)主告訴中國(guó)新聞周刊，在疫情之下，他們承租辦公室需要付出更多的空置租金，加之最近SOHO中國(guó)易主，他們的辦公室還能不能租？續(xù)租金額是多少？已經(jīng)續(xù)租的租戶(hù)會(huì)有補(bǔ)償嗎？這些都是未可知的問(wèn)題。小業(yè)主們只能在焦慮中等待結(jié)果。

站在輿論頂點(diǎn)的潘石屹并沒(méi)有做出回復(fù)，只是默默關(guān)閉了微博評(píng)論功能，留給外界無(wú)限遐想。