專家視角：保險(xiǎn)公司的不動(dòng)產(chǎn)投資

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2017-12-26 青野鴻蒙

一.什么是不動(dòng)產(chǎn)？

???? 不動(dòng)產(chǎn)是指實(shí)物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動(dòng)產(chǎn)不一定是實(shí)物形態(tài)的，如探礦權(quán)和采礦權(quán)。 如建筑物及土地上生長(zhǎng)的植物。依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。而不動(dòng)產(chǎn)投資就是將資金投資于不動(dòng)產(chǎn)方面。

?二.專家觀點(diǎn)

?? ??《保險(xiǎn)研究》 魏麗：

??? ??回顧過去近十年，保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)年均增長(zhǎng)率和保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額年均增長(zhǎng)率都超過20%。按照資產(chǎn)規(guī)模計(jì)算，保險(xiǎn)資產(chǎn)規(guī)模僅次于銀行和信托。2016年6月，另類投資規(guī)模首次超越債券，成為險(xiǎn)資配置的第一大類資產(chǎn)，其中，不動(dòng)產(chǎn)投資頗受險(xiǎn)資歡迎。而以往關(guān)于保險(xiǎn)投資策略的研究鮮有考慮到不動(dòng)產(chǎn)投資，在這樣的背景下，我們基于均值－方差模型，在無風(fēng)險(xiǎn)投資和股票投資基礎(chǔ)上增加了不動(dòng)產(chǎn)投資，重點(diǎn)研究加入不動(dòng)產(chǎn)投資后保險(xiǎn)公司的最優(yōu)投資策略問題。假設(shè)不動(dòng)產(chǎn)的收益由其價(jià)格以及房租聯(lián)合決定，在賣空、借貸限制下，借助一系列求解方法和技術(shù)，得到了保險(xiǎn)公司考慮不動(dòng)產(chǎn)投資的最優(yōu)投資策略和有效邊界，并對(duì)模型的求解進(jìn)行了數(shù)值模擬。

???? 研究結(jié)果顯示，不動(dòng)產(chǎn)最優(yōu)投資量不僅與初始資本金存在非簡(jiǎn)單線性關(guān)系，還與不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)溢價(jià)水平、未預(yù)期沖擊存在一系列復(fù)雜關(guān)系。如果按照年初可投資資金把保險(xiǎn)公司分為大、中、小三種類型，小型公司應(yīng)嚴(yán)格控制不動(dòng)產(chǎn)投資，中型公司可以先增加后減少不動(dòng)產(chǎn)投資，大型公司可以但應(yīng)嚴(yán)格控制不動(dòng)產(chǎn)投資。此外，整個(gè)群體表現(xiàn)出的高度一致的過度積極或者過度消極現(xiàn)象提醒保險(xiǎn)公司在市場(chǎng)溢價(jià)超過理性范圍后，應(yīng)控制不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露，謹(jǐn)防不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中的“羊群效應(yīng)”。不動(dòng)產(chǎn)投資收益波動(dòng)程度和政府相關(guān)政策發(fā)布頻率有關(guān)，高的政策發(fā)布頻率是保險(xiǎn)公司減少不動(dòng)產(chǎn)投入的一個(gè)重要信號(hào)。

基于研究結(jié)果，認(rèn)為雖然不動(dòng)產(chǎn)投資可以在一定程度上提高保險(xiǎn)資金的收益率和穩(wěn)定性，以及資產(chǎn)負(fù)債的匹配程度。但是，保險(xiǎn)資金的特殊性決定了其投資的復(fù)雜程度較高，再加上不動(dòng)產(chǎn)投資缺乏流動(dòng)性，稍有不慎便會(huì)引起巨大的風(fēng)險(xiǎn)，危及保險(xiǎn)公司的償付能力。因此，我們建議保險(xiǎn)公司根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力謹(jǐn)慎匹配不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)模，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化及時(shí)調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)模。

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??三.不動(dòng)產(chǎn)投資注意事項(xiàng)?? ?

?????? 不動(dòng)產(chǎn)投資注意事項(xiàng)有哪些呢？不動(dòng)產(chǎn)投資的信托的特殊類型也是非常關(guān)鍵的。傘形合伙不動(dòng)產(chǎn)投資信托還有嫁接不動(dòng)產(chǎn)投資信托都是非常關(guān)鍵的，合股式的不動(dòng)產(chǎn)投資信托還有紙夾式不動(dòng)產(chǎn)投資信托都是非常關(guān)鍵的。

?那么，不動(dòng)產(chǎn)投資注意事項(xiàng)還有哪些呢？不動(dòng)產(chǎn)的表現(xiàn)形式還有哪些呢？房子，耕地，山林，機(jī)器等都是非常關(guān)鍵的。主要可以體現(xiàn)在房子，因?yàn)楝F(xiàn)在耳熟能詳?shù)木褪遣粍?dòng)產(chǎn)問題，主要還是指房產(chǎn)問題。為了實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)投資信托的消極的屬性，我們國(guó)家頒布的《國(guó)內(nèi)稅收法典》還可以從兩個(gè)方面對(duì)其進(jìn)行相關(guān)的規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)投資注意事項(xiàng)的注意事項(xiàng)還有哪些呢？首先，應(yīng)該要限制不動(dòng)產(chǎn)投資信托收入的來源問題。國(guó)家還應(yīng)該要規(guī)定獨(dú)立的承包商制度。也就是在權(quán)益型不動(dòng)產(chǎn)投資信托中，應(yīng)該要由獨(dú)立承包商向承租人提供和不動(dòng)產(chǎn)租賃有關(guān)的服務(wù)問題，但是不能由不動(dòng)產(chǎn)投資信托提供相關(guān)的內(nèi)容。我們國(guó)家頒布的《稅制改革法》還是允許不動(dòng)產(chǎn)投資信托可以向承租人提供和出租不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的常規(guī)性的服務(wù)，但是對(duì)什么是常規(guī)服務(wù)并沒有明確的界定。不動(dòng)產(chǎn)投資注意事項(xiàng)還有這些，投資人一定要關(guān)注國(guó)家政策的變化，只有這樣才能順利獲得一定的報(bào)償。

四.不動(dòng)產(chǎn)投資最新新聞

??? ?繼《中國(guó)公募REITs發(fā)展白皮書》后，北京大學(xué)光華管理學(xué)院“光華思想力”REITs課題組今天（11月20日）正式發(fā)布《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)規(guī)模研究》，這也是“光華思想力”新金融研究系列報(bào)告之二。

報(bào)告認(rèn)為，按照保守的估計(jì)，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4萬億至12萬億元?？紤]到中國(guó)城市化人口數(shù)量、不動(dòng)產(chǎn)總量和固定資產(chǎn)投資明顯超過美國(guó)，中國(guó)REITs市場(chǎng)進(jìn)入成熟階段后，規(guī)模將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國(guó)，具有更廣闊的發(fā)展空間。????

考慮到中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的巨大需求和城市化人口的增長(zhǎng)，我們可以預(yù)期未來中國(guó)公募REITs市場(chǎng)將會(huì)是更大的規(guī)模和體量。

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